• 用實力撐起開封樓市!2019年已成交11000+套,106+億,131+萬㎡!
  • 資訊類型:地産研習  /  更新時間:2019-07-27  /  浏覽:988 次  /  

開封向上,購房咨詢電話:

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最近的開封樓市迷茫到什麼程度?

我想舉個例子,大概一月前,汴西湖某項目,一位購房者通過我們,比售樓部最低價優惠了300元/㎡,在限售政策“開與封”之後,選擇了退房。結果這套特價房,第二天随即被賣了出去,且高出前期價格約700元/㎡。

這個小案例像極了當下開封樓市的縮影。

前幾天,“限售”政策被過度的解讀,讓平淡已久的開封樓市,突然的躁動起來。躁動起來的後果是,在傳統淡季的七八月,購房情緒再一次陷入深度觀望期。

一個直接影響可能是:2019年的金九銀十可能依然會存在,但存在的前提是:以價換量。同時,市場上團購和特價房源會進一步增多。

于是,在房租難以支撐月供,房價無明顯上漲,“大都市圈購房價值觀”的逐漸形成等多種情況下,作為三四線的開封來說,樓市似乎進入了“滞銷期”,且比2018年下半場更為的艱難。

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沒錯,在你看空“開封樓市”的時候,開封樓市也悄然的完成了11000+套,106+億,131+萬㎡建築面積的銷售業績,同時全年銷售簽約均價達到8000+元/㎡。

但盡管如此,開發商依然顯得信心不足。

但綜合考量下來,這種信心不足更多的是源于對開封市場的了解不夠多。

上半年開封樓市,勉強用“不夠瘋狂”來形容,多個新開的項目都是慘淡收尾。但與此同時,依然有百強房企信誓旦旦的表明了自己下半年在開封拿地的決心。

整體來說,我們認為:下半年的開封樓市,依然會出現區域性回調的可能,即,部分購房熱點組團會繼續降價。這些組團的特征是:

1、購房基數不足的組團:即對外無力吸引鄭州投資客群,對内無法吸引開封及縣區客群。

2、剛需置業特征明顯的組團:即吸引剛需的購買點,在規劃層面最終難以兌現。區域供應量大,且區域内項目有臨近年底團購的慣例,經常在區域内競品開盤期間推出特價房和進行價格戰的組團。

3、百強房企紮堆且已開盤價格不被購房者接受的組團:當百強房企紮堆的時候,你永遠無法判斷到年底是否會上演神操作。同時出現以下兩種情況:開盤滞銷後大幅降價依然滞銷的項目,因前期資金鍊緊張而造成工期擱置又急于回款的項目。

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我們這一輪開封樓市出現的困境是:

1、大都市圈置業觀強勁的當下,越來越多的開封人(尤其是最有實力購買的客群)如今已開始出現異地置業的苗頭;

2、鄭州投資客群縮減;

3、城市向西發展的動力受到質疑,尤其是體現在鄭開大道沿線商業商務用地的開發進度明顯滞緩,自貿區發展的速度低于預期;

4、受購房者追捧的汴西湖組團,近年來在售的房地産項目實在有限。

 

回到數據端,近幾年開封樓市的年銷售數據為:

2015年,全市房地産銷售總額128.26億元;

2016年,全市房地産銷售總額為169.51億元;

2017年,全市房地産銷售總額為206.36億元;

2018年,全市房地産銷售總額為191.17億元;

截止到2019年7月25日,全市房地産銷售總額為106億。

預測2019年終數據在2016年與2018年之間,在180億左右。

從數據端的表現,當下的開封樓市依然是健康且正常的。從目前來看,在下半年能在數據端為開封樓市銷量做貢獻的樓盤大體上會有:禹洲嘉譽府,美的國賓府,新惠華府,亞新大梁府,富力灣,永威梅隆郡,西湖印象,新龍禦都國際,中南林樾,鄭東恒大文旅城,恒大未來城,雅居樂金茂悅棠,鄭開橄榄城,東潤銀基望京,帝湖世家,海馬公館,恒大帝景,晖達溫莎尚郡,晖達新世界,碧桂園保利城,鼎立國際城,康橋九溪郡,綠城桃李春風,藍城誠園,弘陽燕瀾府,楓華西湖灣,聖桦城,奇瑞金域華府,融創宸園等。部分在下半年無法取得預售證的項目,在銷售數據端的貢獻将體現在2020年。

 

至此,對于影響開封樓市下半年的幾個關鍵點在于:

1、封土期和預售證的節點;

2、未取得預售證的房企,以何種方式應對現金流;

3、在售項目的價格穩定性,具備區域市場影響力的樓盤價格回調或上漲的方式,回調或上漲樓盤的數量;

4、弱區域低價樓盤的營銷力度與分銷手段,強區域高價樓盤的銷售增量。


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